برگزاری دوازدهمین نشست مجمع-مرکز تحقیقات مسکن
دوازدهمین جلسه مجمع پژوهشکده‌های اقتصادی، متشکل از مؤسسات پژوهشی اقتصادی و توسعه‌ای حاکمیتی، به میزبانی مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی در تاریخ 30/11/1401 برگزار شد. در این جلسه علاوه بر معرفی مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی توسط دکتر مهدی حیدری، اعضا در مورد موضوعات و مسائل روز از جمله برنامه هفتم توسعه به بحث و گفتگو پرداختند.
1. دستور جلسه اول، موضوعات و مسائل روز و مباحث مجمع
دکتر نعمتی: اهمیت کارهای مشترک
ایشان ضمن تشکر از میزبانی دکتر حیدری رئیس مرکز تحقیقات راه مسکن، و شهرسازی، بر اهمیت کارهای پژوهشی مشترک بین اعضای مجمع از جمله در زمینه‌هایی مانند تأمین مالی مسکن تأکید کردند.
دکتر مرتضوی: مشارکت مجمع در همایش تولید
ایشان عنوان کردند که باتوجه‌به تفاهم بین پژوهشکده امور اقتصادی به‌عنوان دبیرخانه مجمع با جهاد دانشگاهی برای برگزاری همایش تولید و سرمایه‌گذاری، اعضا در تأمین مالی همایش و همچنین ارائه پژوهش‌های واحدهای تابعه در زمینه تولید و سرمایه‌گذاری و تشکیل نمایشگاه جانبی مشارکت فرمایند.
دکتر حیدری، اولویت‌های همکاری با چین
ایشان ضمن اشاره به اهمیت اولویت‌بندی در تعاملات با چین اشاره کردند که مقرر شده بود با چین در مواردی همچون سرمایه‌گذاری در زمینه قطارهای سریع‌السیر مذاکره شود. در این زمینه اولویت با قطار پرسرعت تهران-مشهد (با سرعت 250 کیلومتر در ساعت) و تهران-اصفهان (برقی شدن با سرعت 150کیلومتر در ساعت) است.
2. دستور جلسه دوم، معرفی مرکز تحقیقات راه مسکن و شهرسازی
دکتر حیدری، ظرفیت‌های مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی
دکتر مهدی حیدری، رئیس مرکز تحقیقات راه مسکن، و شهرسازی به معرفی مرکز و فعالیت‌های آموزشی و پژوهشی آن پرداختند. اهم موارد مطروحه به شرح زیر است:
- تأسیس در سال 1353؛ با مجوز تأسیس از مجلس شورا (نه شورای گسترش)؛
- دارای 4 پژوهشکده: 1-ساختمان و ابنیه فنی، 2-معماری و شهرسازی، 3-حمل‌ونقل، 4-اقتصاد و مالی؛
- دارای 25 گروه پژوهشی باهدف رفع نیازهای پژوهشی وزارت راه، مسکن و شهرسازی؛
- تمرکز بر روی تعیین ضوابط مقررات و دستورالعمل‌های ساختمانی؛ تدوین مقررات ملی ساختمان، آیین‌نامه بتن ایران (آبا)،
- دارای 50 عضو هیئت‌علمی، ساماندهی شبکه‌ای از اساتید همکار از سراسر کشور (همکاری حدود 800 نفر به‌صورت پاره‌وقت)؛
- ارائه آموزش‌های تخصصی به جامعه مهندسین (الزامی‌بودن برخی دوره‌ها)؛
- تأیید فناوری‌های نوین سازه‌ای مانند تکنولوژی ساخت ساختمان با ربات با پرینت سه‌بعدی؛ نظریه فنی باید ظرف دو ماه برای صاحب تکنولوژی صادر شود. از جمله اقدامات انجام شده در زمینه تأییدیه عبارت است بررسی ربات پرینت سه‌بعدی. در یزد هزار مترمربع را در محل ساخته‌اند که از بتن الیافی و ترکیبی استفاده می‌کنند. برای این فناوری، صدور مجوز تا سه‌طبقه اعطا شده است. مشکل اصلی، با الگوی قرارداد و تفاوت در پیش‌پرداخت است چرا که در یک هفته، هفتاد درصد پروژه به اتمام می‌رسد.
- عضویت در شورای‌عالی شهرسازی
- تدوین مقررات شهرسازی، کنترل الحاق اراضی به شهرها که در حریم گسل و فرونشست قرار دارند؛ بررسی وضعیت بناها در تهران، البرز، مشهد و کرمان با همکاری سازمان زمین‌شهری و نقشه‌برداری؛ برنامه‌ریزی برای بررسی 12 هزار پلاک ثبتی در تهران از جهت قرارگرفتن بر روی گسل؛ تعیین حریم گسل مشهد؛ لزوم بررسی 60 شهر بر اساس قانون مدیریت بحران از جهت وضعیت گسل‌ها؛ ما فقط 6 شهر را در برنامه داریم و بقیه به‌خاطر مشکل اعتبار انجام نمی‌شود. مدیریت بحران، بودجه کافی برای پیشگیری ندارد. باید ارزیابی ساختمان‌های موجود در حریم گسل اتفاق بیفتد که آیا قابل مقاوم‌سازی است یا خیر. این اقدام توسط سازمان مدیریت بحران شهرداری تهران در 22 منطقه شروع شده که باید 16 هزار ساختمان را بازدید چشمی کنند.
به گفته دکتر حیدری، ما از نظر دانش عمران و مهندسان عمران بسیار پیشرفته‌ایم، ولی در اخلاق حرفه‌ای مهندسی با مشکلاتی مواجه می‌باشیم؛ بهترین آیین‌نامه و دانش فنی و بهترین مصالح را داریم؛ ولی در حوزه اجرا و نظارت تعهد کافی وجود ندارد. در دنیا شرکت‌های ذی‌صلاح مسکن می‌سازند و بیمه پای‌کار می‌آید؛ ولی الان افراد می‌سازند؛ در ژاپن ساختمان‌های خاص و بلندمرتبه کنترل مضاعف دارند.
دکتر هادی گنجی: معرفی گروه اقتصاد مرکز؛ مشکلات تأمین مالی مسکن
دکتر هادی گنجی از اعضای هیئت‌علمی و رئیس گروه اقتصاد مسکن مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی عنوان داشت که گروه دارای سه عضو شامل دکتر گنجی، زراع، و دهقی است. ایشان در ادامه به معرفی مطالعات انجام شده در این مرکز در زمینه اقتصاد راه، مسکن و شهرسازی از جمله بحث تأمین مالی مسکن پرداختند. برخی از فعالیت‌های این گروه شامل موارد زیر است:
- تحقیق در مورد ترانزیت، عرضه و تقاضایش(ده میلون تن ترانزیت جاده ای یک میلیون تن هم ریلی؛ سند برای راه‌آهن تهیه شده است)؛
- تحقیق در زمینه ابعاد اقتصادی قانون جهش تولید مسکن به‌ویژه در زمینه تأمین مالی (سال 1398 آورده بانک‌ها را 350 همت در نظر گرفتند که در برخی تخمین‌ها به 2000 همت برای 4 میلیون واحد مسکونی نیاز است؛ این امر عملاً محقق نشد و بانک‌ها این منابع را نیاورند. امکان استفاده از بازار سرمایه وجود دارد).
- تجربه سال 1393 در آزاد سازی منابع تسهیلات مسکن و استفاده مجدد از آن برای تأمین مالی مسکن؛ انتشار گزارش کدال ام بی اس
- انجام مطالعه آسیب‌شناسی انتشار اوراق ام بی اس(MBS) در ایران: در این بررسی به این نتیجه رسیدیم که در شرایط تورمی کنونی امکان استفاده از اوراق برای تأمین مالی مسکن بسیار محدود است؛ نرخ اوراق بین‌بانکی اخزا 28 درصد و نرخ موثرش تا 31 درصد است. وام 400 میلیونی با بازپرداخت 12 ساله یک میلیارد و سیصد میلیون می‌شود؛ مشکل نرخ بالا و مدت‌زمان اوراق پایین است.
- بانک مسکن 200 هزار میلیارد تومان می تواند از منابع بیرونی قرض بگیرد ولی نرخ بالا است (اوراق گام تا 37 درصد هم رفت)، بازار مسکن متری 50 میلیونی برای افراد معمولی قابل تحمل نیست.
- لزوم تدوین شاخص صحیح بهای ساختمان با در نظر گرفتن حجم معاملات و قیمت؛
- لزوم تحقیق در مورد روش تأمین مالی غیربانکی مسکن؛ مشارکت دولت با پیمانکارها؛
- لزوم جرم‌انگاری معاملات سفته‌بازی مسکن؛ در شهر اندیشه بیش از بقالی شما بنگاهی داری که مجوز را صمت می دهد.
دکتر توکلی : مطالعه مشترک در زمینه تأمین مالی مسکن از طریق صکوک
دکتر توکلی با اشاره به مطالعاتی که در زمینه تأمین مالی مسکن جوانان با استفاده از صکوک استصناع با اجاره کاهنده انجام دادند، بر امکان مطالعه مشترک در زمینه تأمین مالی مسکن بین پژوهشکده امور اقتصادی، مرکز تحقیقات مسکن راه و شهرسازی و مرکز مطالعات اسلامی بورس تأکید کردند. از نگاه ایشان برای حل مشکلات مسکن باید اصلاحات اساسی همچون استفاده از راهبرد توسعه متوازن و تمرکز برنامه هفتم توسعه بر حمل‌ونقل سریع در کنار آمایش جمعیت در کشور با اولویت انتقال پایتخت (انتقال وزارتخانه‌ها به استان‌های مختلف) و متصل‌کردن سکونتگاه‌های شهری با حمل‌ونقل ریلی سریع صورت گیرد.
دکتر پالوج؛ مشکلات در تأمین زمین برای ساخت مسکن
در زمینه ساخت مسکن استدلال‌هایی مبنی بر وجود زمین زیاد برای ساخت مسکن افقی می‌شود که چندان دقیق نیست. الان استدلال می‌شود که تنها 6 دهم درصد اراضی به سکونتگاه اختصاص‌یافته است. در این زمینه باید توجه کرد که ما چه مقدار زمین قابل‌اختصاص به ساخت مسکن داریم. ما 18 میلیون هکتار در چرخه تولید و سکونت داریم؛ این اراضی مستعد برای هر کاری از جمله مسکن است. باید به سمت مناطق مکران برویم؛ مکران از دبی چیزی کم ندارد؛ در توافق ۲۵ساله با چین باید بتوانیم چندین شهرک نمونه در مناطق مکران احداث کنیم؛ در آن منطقه شهر مدرن تجاری تیس بنا بود احداث شود.
دکتر حیدری؛ گسترش مسکن افقی در مناطق شرقی و جنوبی
ما با گسترش مسکن افقی در مناطقی که مشکل زمین نداریم به خصوص مناطق شرقی و جنوبی موافقیم؛ ولی در برخی مناطق مثل مناطق شمالی و غربی با محدودیت زمین مواجه‌ایم. ما باید شهر بسازیم نه خوابگاه؛ در عسلویه ما عملاً خوابگاه ساختیم که با مشکلات اجتماعی و فرهنگی خاصی مواجه است. ما در زمینه معرفی شهرهای جدید باید از تصویرسازی استفاده کنیم مشابه کاری که عربستان در پروژه دریای سرخ استفاده کرده است. اخیرا توافقی بین دکتر دهقان و دکتر مخبر با استفاه از ظرفیت کانون ایران نوین شده که در زمینه تصویرسازی شهرهای جدید فعالیت شود.
دکتر پاک‌ذات: لزوم گسترش مسکن آمایش محور به جای نیازمحور
متاسفانه گسترش مسکن در کشور به صورت نیاز محور صورت می گیرد. اکنون ثبت نام نیاز محور مسکن را داریم به جای اینکه ثبت نام آمایش محور داشته باشیم. باید بتوانیم گفتمان عمل بر اساس سند امایش را در کشور ترویج کنیم.